Марианна Романовская: «Рынок нуждается в складах self-storage»
О том, на что необходимо обращать внимание при покупке складов, а также о self-storage, новом перспективном сегменте рынка складских помещений, порталу Comestate.ru рассказала Марианна Романовская, директор департамента консалтинга GVA Sawyer.
Какой сегмент рынка складских помещений отличается наибольшей капитализацией?
Ответ на этот вопрос уже стал традиционным — в этом смысле ситуация на рынке складских помещений не меняется из года в год. Наибольшей капитализацией отличаются склады для товаров, не требующих регулярных режимов хранения, класса А (общетоварные склады).
Какие районы Московского региона самые привлекательные с точки зрения капитализации?
Учитывая направления движения товаров, наиболее «загружены» крупными спекулятивными складскими объектами следующие округа: Северный, Южный, а также Юго-Восточный.
Если говорить более конкретно, то выгоднее всего открывать склады вдоль Дмитровского, Новорязанского и Каширского шоссе.
На что стоит обращать внимание инвесторам при покупке складской недвижимости?
Принимая решение об инвестировании склада (начале арендного бизнеса), необходимо учитывать ряд факторов.
К ним относятся: правовая чистота объекта (является ли арендатор законным владельцем земли, все ли в порядке с документами на здание и проч.), качество проектирования и строительства объекта, его заполняемость, параметры и качество арендного потока (платежеспособность и репутация арендатора; ставка аренды; в какой валюте будет производиться оплата; порядок индексации, пролонгации и расторжения договора аренды, а также срок его действия).
Какова минимальная цена складского помещения?
Это вопрос, на который нельзя дать однозначный ответ. При оценке любой коммерческой недвижимости, в том числе складов, принимается во внимание множество факторов (например, метраж объекта, качество помещения, арендная ставка и т.д.). При этом в одном случае большую важность будет иметь площадь склада, в другом — локация, в третьем — транспортная доступность. Это зависит от целей проекта.
Поэтому минимальную стоимость склада назвать сложно — она сильно варьируется.
Что такое склады самообслуживания?
Склады самообслуживания (self-storage) — это помещения (или «ячейки»), как правило, небольших размеров. Такие «мини-склады» могут арендовать на самые разные сроки как физические, так и юридические лица.
Насколько популярны в Москве склады самообслуживания?
Склады self-storage вышли на московский рынок сравнительно недавно. В настоящий момент, однако, они уже довольно востребованы и потребность в них неуклонно увеличивается.
При этом предложение растущий спрос пока не удовлетворяет — только немногие столичные компании предоставляют такие помещения. Среди наиболее известных игроков этого сегмента рынка: Mobius, «Сити-бокс», «Самосклад».
