Мария Литинецкая: «Апартаменты все равно будут строить»
В конце 2014 года был утвержден проект постановления, по которому запрещается строить апартаменты как отдельный вид капитальных объектов. О том, к чему приведет этот запрет, порталу Comestate.ru рассказала генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Как, на ваш взгляд, будет развиваться сегмент апартаментов?
По сути, власти сузили количество видов разрешенного использования апартаментов. Вероятно, в результате у застройщиков в 2015 появятся трудности при получении исходно-разрешительной документации на их строительство (новые правила никак не повлияют на уже реализующиеся комплексы).
На какое-то время запрет однозначно приведет к уменьшению и снижению темпов выхода новых проектов. Но я уверена, апартаменты все равно будут строить: этот формат интересен и застройщикам, и потребителям.
Остается возможность возведения многофункциональных комплексов, в состав которых входят апартаменты. Например, апарт-отели, где помещения сдают в долгосрочную аренду (аналог доходного дома). При этом часть апартаментов в подобных комплексах можно продавать управляющим компаниям – площади будут и сдавать, и реализовывать.
Чем апарт-отели отличаются от комплексов с апартаментами и гостиниц, в том числе с законодательной точки зрения?
Сейчас в законодательстве нет четкого определения такого типа недвижимости, как апартаменты. Поэтому точно сказать, в чем заключается отличие апарт-отелей от гостиниц и классических комплексов, довольно сложно.
С юридической точки зрения апартаменты – это нежилые помещения, в которых нельзя оформить постоянную регистрацию. Но по качественным характеристикам они ничем не отличаются от обычных квартир, поэтому их часто используют в качестве жилья.
Апарт-отели являются разновидностью комплексов апартаментов: помещения в них можно продавать. При этом в подобных отелях, в отличие от комплексов, для предоставления гостиничного сервиса и сдачи помещений в аренду создают специальные управляющие компании.
Таким образом, можно сказать, что апарт-отели в большей степени ориентированы на арендный бизнес (чаще их покупают инвесторы, планирующие получать стабильный доход от сдачи площадей). В классических комплексах по большей части апартаменты приобретают конечные пользователи.
В гостиницах помещения не продают – номера предлагают в краткосрочную или долгосрочную аренду.
Каковы, по вашему мнению, перспективы апарт-отелей?
Этот сегмент имеет хорошие перспективы развития. Уже сейчас разрабатывают несколько новых проектов. И они будут пользоваться спросом: у апарт-отелей есть свои преимущества.
Во-первых, апартаменты в них, как правило, сдают с готовой отделкой в комплектации «под ключ» и полной меблировкой.
Во-вторых, проживание здесь отличается высоким уровнем комфорта, поскольку проекты находятся в управлении опытных гостиничных операторов. В апарт-отелях, в том числе, предоставляют клининговые и бытовые услуги, консьерж-сервис.
В-третьих, апарт-отели предполагают наличие управляющей компании, которая занимается поиском арендаторов и дальнейшим взаимодействием с ними, что удобно собственникам и инвесторам.
Есть ли уже подобные проекты в Москве?
Сейчас в Москве есть только один такой проект – апарт-отель YE'S.
Также на рынке представлено несколько комплексов с брендированными апартаментами, которые находятся под управлением международных гостиничных сетей, таких как Swissotel Hotels & Resorts, Marriott International, Hyatt Hotels и т.д. Например, комплексы «Новый Арбат, 32», «Око», «IQ Квартал», «Сады Пекина».
Кто будет пользоваться апарт-отелями?
На мой взгляд, в основном целевая аудитория апарт-отелей состоит из инвесторов (институциональные и частные), покупающих помещения для сдачи их в аренду.
Кроме того, этот тип недвижимости рассчитан на корпоративных клиентов, то есть работодателей (приобретают апартаменты для своих сотрудников и партнеров).
Самая небольшая часть целевой аудитории – конечные покупатели, которые используют апартаменты для собственного проживания (активные люди в возрасте 20-40 лет с доходом выше среднего).
Может ли развитие апарт-отелей повлиять на гостиничный рынок?
Вряд ли развитие апарт-отелей существенно повлияет на гостиничный рынок. Увеличение количества подобных объектов может лишь немного усилить конкуренцию в сегменте из-за частичного пересечения целевых аудиторий.
Окажут ли апарт-отели влияние на рынок съемного жилья?
Апарт-отели, по сути, представляют собой современные доходные дома, где помещения сдают в аренду. Рынок движется в правильном направлении: спрос на подобные объекты есть, и он не удовлетворен.
Но на сегмент арендного жилья такие проекты окажут незначительное влияние, поскольку стоимость проживания в них будет выше, чем в обычных квартирах (из-за дополнительного сервиса). Таким образом, апарт-отели просто дополнят рынок.
Может ли повлиять строительство апарт-отелей в Новой Москве на ее развитие?
Думаю, что нет. Апарт-отели будут появляться в уже развитых районах, которые отличаются более или менее полноценной инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Иначе они не будут пользоваться спросом. Дело в том, что даже если рынок длительной аренды пополнится цивилизованными предложениями в виде апарт-отелей, менталитет россиян не изменится – люди стремятся купить собственную квартиру.
Не зря Россию называют страной квартиросъемщиков: примерно каждый четвертый взрослый здесь арендует жилье. Однако не потому, что воспринимает это как привлекательный, мобильный или экономически выгодный образ жизни, а из-за того, что на приобретение квартиры просто не хватает средств.
Как, на ваш взгляд, кризис скажется на развитии этого сегмента?
На фоне валютных скачков строительные материалы, преимущественно – продукты импорта, значительно подорожают. Застройщики окажутся в сложной ситуации – с одной стороны, их затраты существенно увеличатся, с другой – им будет сложно повышать цены. В результате некоторые проекты могут заморозить.
Таким образом, сейчас даже приблизительно сложно сказать, с какой скоростью будет развиваться этот сегмент.
